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案例分析

小區業主人身、財產損害賠償糾紛裁判規則集成

作者:   發表時間:2016-11-30 18:01:56   點擊數:3935

閱讀提示:小區業主人身、財產損害賠償糾紛屬侵權責任糾紛范疇,適用侵權責任法的一般規則,自不待言。但因業主的特殊身份及糾紛發生的特定地域,使得此類糾紛的處理呈現出一定的特殊性,而相應的裁判依據并不飽滿,以致司法實務效果難言理想。本文以現行物權法及物業管理法規為依據,系統整理了相關裁判規則,旨在為您提供實務便利。

作者:徐忠興〔微信:xzx_lawyers〕

來源: ilawyer微信公眾號首發

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總第171期



法律依據

 

1.《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日)

 

第八十二條  物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。

 

2.《物業管理條例》(2016年2月6日修訂  國務院令第379號)

 

第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

第三十三條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

第五十五條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

 

3.《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009年5月15日  法釋〔2009〕8號)

 

第三條  物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

 

相關案例

 

1.物業服務企業未履行小區共用部分的保養維護義務,應對因此造成的業主財產損害承擔賠償責任,但因第三人侵權導致小區共用部分對業主財產造成損害的除外。

 

物業服務企業對小區共有部分負有保養、維護義務,對于可能對業主財產造成損害的小區共用部分的安全隱患,應當及時消除,否則致業主財產損害后,物業服務企業應承擔違約責任,對業主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成,也不能免除物業服務企業的違約責任,因第三人侵權致小區共用部分對業主財產造成損害的,物業服務企業可以免責的情形是物業服務企業已履行了保養維護義務,而第三人侵權是不可預見、不可避免的,因此物業服務企業對因此導致的業主財產損害不負賠償責任。

 

案例索引:江蘇省南京市中級人民法院2012年6月19日民事判決“陳書豪與南京武寧房地產開發有限公司、南京青和物業管理有限公司財產損害賠償糾紛案”,載《最高人民法院公報》 2013年第5期(總第199期)。

 

2.業主因小區共用部分的安全隱患造成損害的,房地產開發企業原則上不承擔賠償責任。

 

對于房地產開發企業而言,其作為商品房的出賣人,在出售房屋、轉移房屋所有權,并且商品房小區已經封園后,在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下,對于小區業主的義務已經履行完畢,故對小區共用部分的安全隱患導致業主的損害不承擔賠償責任。

 

案例索引:江蘇省南京市中級人民法院2012年6月19日民事判決“陳書豪與南京武寧房地產開發有限公司、南京青和物業管理有限公司財產損害賠償糾紛案”,載《最高人民法院公報》 2013年第5期(總第199期)。

 

3.業主財產被竊,物業服務企業、開發商未履行善良管理人的防范義務的,應承擔相應的賠償責任。

 

業主財產被竊,若物業服務企業未能盡到善良管理人的防范義務,其應負賠償責任;若開發商未能履行其對小區安全裝備的承諾,其亦應承擔相應責任。竊賊系直接侵害人,對業主財產被盜所致的損失承擔賠償責任,物業服務企業、開發商承擔的責任應當與其過錯程度相適應。

 

案例索引:遼寧省沈陽市中級人民法院〔2004〕沈中民三權終字第36號“鄭培偉訴遼寧省沈陽市鐵西區城建開發有限責任公司、沈陽市建發物業有限責任公司物業服務合同糾紛案”,見陳林、宮文義:《物業公司和開發商應否對被盜業主負賠償責任》,載最高人民法院《人民司法·案例》2007年第18期。

 

4.業主之間因行使建筑物區分所有權發生沖突的,應結合業主權利發生沖突的具體情形,認定物業服務企業對此所負的管理義務。

 

因物業服務企業對業主專有部分的自用部位、自用設施一般不負有合同項下的物業服務義務,故在業主間因對上述部位或設施行使專有權而發生權利沖突的,除法律規定或物業服務合同有約定外,物業服務企業原則上不對該權利沖突所涉及的行為進行管理,而應由業主依據相鄰關系自行協調處理沖突。對于業主針對共有部分行使共有權而發生權利沖突的,因物業服務企業對于共有部分負有管理義務,且如果物業服務企業能夠以一定措施和行為協調該項沖突、排除妨害的,物業服務企業應以妨害排除為限履行相應的管理義務,對業主使用共有部分的行為進行約束,以此消解業主間的權利沖突,保障各業主權利的正常行使。

 

案例索引:上海市第一中級人民法院〔2010〕滬一中民二〔民〕終字第822號“陳明秋與上海云間房地產開發有限公司、上海陸家嘴物業管理有限公司排除妨害糾紛案”,見張丹:《業主權利沖突下的物業服務企業管理義務》,載最高人民法院《人民司法?案例》2010年第22期。

 

5.物業服務合同未對業主私人財產的保管、?;そ刑乇鷦級?,物業服務企業亦無過錯的,對業主室內財產丟失不承擔賠償責任。

 

根據《物業管理條例》第二條的規定,物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業服務企業與業主之間未訂立書面物業服務合同,但存在事實上的物業管理服務關系,如果雙方未對業主私人財產的保管、?;そ刑乇鷦級?,且物業服務企業亦無過錯的,則物業服務企業不應對業主室內財產丟失承擔賠償責任。

 

案例索引:山東省高級人民法院(2007)濟民一終字第708號“胡勇燕、吳澍與山東永大物業管理公司物業服務合同糾紛案”,見范勇:《物業公司對業主室內財產被盜的責任認定》,載最高人民法院《人民司法?案例》2010年第20期。

 

6.物業服務企業應當根據法律規定和物業服務合同約定,對業主的人身和財產承擔安全保障義務,未盡到該義務的,應承擔相應的賠償責任。

 

物業服務合同雙方可以在合同中約定物業服務企業為業主提供的物業服務義務中包含安全保障方面的內容,業主為此支付相應報酬,據此,安全保障義務可以約定為合同義務。法律關于物業服務企業安全保障義務的規定主要體現在兩個方面:一是物業管理的特別法即《物業管理條例》第四十五條和第四十六條,二是《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條和《侵權責任法》第三十七條的規定。判斷物業服務企業是否違反了安全保障義務,主要看安全保障義務的內容有哪些,又要看物業服務合同的約定和有關法律的規定。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款之規定,如果物業服務企業的服務承諾、服務細則中有關于安保的具體規定,則應當作為考察其是否履行安全保障義務的基礎。但保安不等于保鏢,物業服務企業提供的保安服務主要是公共區域內的安全保障義務,不可能對業主的人身、財產安全承擔絕對的安全保障義務。因此,對于物業服務企業是否違反安全保障義務,應結合業主繳納的物業費水平、物業服務企業的安保能力以及有關行為的性質、發生意外后物業服務企業所采取的一系列措施等因素加以綜合考量和認定。物業服務企業的安全保障義務是一種行為義務而非結果義務,如果物業公司已經履行了法定和約定義務,即使業主有人身和財產損害,物業服務企業也不應承擔賠償責任。只有當物業服務企業未盡到管理人的注意義務和謹慎勤勉義務,其有過錯時才承擔相應的賠償責任。

 

案例索引:浙江省海鹽縣人民法院〔2009〕嘉鹽民初字第2836號“周雪良與海鹽新城物業有限公司物業服務合同糾紛案”,見徐建華、馮亞景:《物業公司對業主室外財產安全保障義務的承?!?,載最高人民法院《人民司法?案例》2010年第20期。

 

7.小區公共消防設施的管理責任主體,應根據小區物業的不同時段管理權的歸屬確定。

 

房產開發商在建造小區之后,應享有小區房產的所有權及管理權,而消防部門在對消防安全進行驗收后,發送給房產開發商的函件效力期如果是在房產出售之前及售后一定期限內的,則在該段時間內,小區公共消防設施的管理權主體應當是房產開發商。出售房產后,房產開發商按物業管理規定將小區的物業委托給物業服務企業進行前期物業管理,支付了相應的物業管理費用,并將相關資料包括消防部門的驗收合格資料移交給前期物業服務企業,此時小區公共消防設施的管理權主體即轉變為前期物業服務企業。之后,小區成立業主委員會,并在物業服務企業前期管理到期后,與其解除了物業管理委托合同。這種情況下,等于共同體收回了小區的物業管理權利,實行自行管理,此時小區公共消防設施的管理權主體應為全體業主或部分共有業主。

 

案例索引:浙江省舟山市定海區人民法院〔2010〕舟定民初字第1119號“王某、施某與舟山市普陀區東景地產開發有限責任公司財產損害賠償糾紛案”,見徐顯鋒、紀培福:《小區公共消防設施的管理責任主體》,載最高人民法院《人民司法?案例》2011年第10期。

 

8.物業服務企業是否盡到了安全保障義務,應當重點審查其在履行法定、約定的物業服務職責時是否謹慎注意,對損害結果的發生有無過錯。

 

根據《物業管理條例》第四十五條、第四十六條的規定,維護物業服務區域內的安全和秩序是物業服務企業的基本義務,即物業服務企業對物業服務區域負有安全保障義務。對于物業服務企業是否盡到了安全保障義務,應當重點審查物業服務企業在履行法定、約定的物業服務職責中是否謹慎注意,對損害結果的發生有無過錯。在因第三人侵權導致業主人身、財產損害時,如果物業服務企業在履行物業服務合同義務時存在瑕疵,未盡到安全保障的合理注意和?;ひ邐?,則應當基于其過錯承擔相應的賠償責任。

 

案例索引:四川省成都市中級人民法院〔2004〕成民終字第2203號“楊天睿訴成都金豐物業管理有限公司物業管理糾紛案”,見趙英文:《楊天睿訴成都金豐物業管理有限公司物業管理糾紛案》,載國家法官學院、中國人民大學法學院編:《中國審判案例要覽(2005年民事審判案例卷)》,人民法院出版社2006年版,第14—18頁。

 

9.業主停放車輛丟失,未采取管理措施的物業服務企業應當對該車輛是否停放在物業服務區域內承擔舉證責任。

 

業主停放車輛丟失,一般情況下,應由業主對該車輛停放在物業服務區域內的事實承擔舉證證明責任。但是,在物業服務企業對小區車輛進出負有管理義務而未采取管理措施的情形下,如果業主與物業服務企業對業主丟失的車輛是否停放在物業服務區域內的事實發生爭議的,則應由物業服務企業對此承擔舉證證明責任。如果物業服務企業在履行物業服務義務時有瑕疵、存在疏漏,造成業主財產損失的,應依法承擔相應的賠償責任。

 

案例索引:江蘇省南京市中級人民法院〔2006〕寧民四終字第501號“孟進訴南京市建宇物業公司物業管理糾紛案”,見謝洪玲:《孟進訴南京市建宇物業公司物業管理糾紛案》,載最高人民法院中國應用法學研究所編:《人民法院案例選》2007年第1輯(總第59輯),人民法院出版社2007年版,第247—253頁。

 

10.業主與物業服務企業約定每月支付車位管理費但未就車輛保管進行約定,業主亦未將車輛交付物業服務企業直接占有控制并支付保管費用的,應當認定當事人之間形成的是車位物業服務管理關系,而非車輛的保管關系。

 

車輛停放在物業小區,并不當然成立保管合同,因此形成的法律關系應根據個案的實際情況、當事人的真實意思表示、管理方式的不同加以確定:第一種,對停放的車輛不收費的,不宜按保管合同處理。雖然保管合同可以是無償的,但對于物業小區的管理來說,不收費意味著物業管理企業無更多的人力、財力去注意車輛是否丟失、毀損,也就是物業管理并沒有保管車輛的含義,雖然物業管理企業發放出入憑證等,指定車輛停放,但僅是物業管理公司在履行物業管理合同,為維護物業小區的交通順暢所做的管理。如果僅憑出入證、物業管理企業指定停放車輛就認定是保管合同,對物業管理企業顯失公平。第二種,收費項目明確為保管費的,且其他特征符合保管關系的,可以按保管合同來處理,但也不宜單純以收費憑證為唯一依據來認定保管合同成立。第三種,收費項目不明確,如以停放費名義收取的,是否按保管合同處理,應根據物業管理合同的內容、雙方的意思表示、當地的管理習慣,綜合案件全部事實,對照保管合同的特征,確定雙方的法律關系。第四種,收費項目明確為場地占用費、占道費等土地使用性質的,不宜按保管合同處理。停車位的所有權是業主,有車的人占用了其他業主公用設施的使用,所得的收益應屬于全體業主,而物業管理企業收取的場地占用費、占道費等土地性質收益,應由全體業主享有所有權,該項費用不屬于保管費,物業管理企業雖收取了該項費用但不成立車輛保管合同。第五種,車輛停放在業主車庫內的,因為其沒有將車輛交付給物業管理企業,所以不宜按保管合同處理。

 

案例索引:福建省廈門市中級人民法院〔2008〕廈民終字第2520號“楊曉燕訴廈門市銀鼎巖物業管理有限公司損害賠償糾紛案”,見李瑩:《楊曉燕訴廈門市銀鼎巖物業管理有限公司損害賠償糾紛案》,載最高人民法院中國應用法學研究所編:《人民法院案例選》2009年第3輯(總第69輯),人民法院出版社2010年版,第84—91頁。

 

11.物業服務企業對業主的人身財產安全不負絕對的安全保障義務,該義務應結合法律規定和合同約定確定。

 

根據《物業管理條例》第四十五條、第四十六條的規定,物業服務企業負有維護物業服務區域內的公共秩序和物業使用的安全防范性保障義務。該義務基于法律規定,具有強制性,同時物業服務合同雙方當事人亦可對此作出約定,但約定內容排除《物業管理條例》規定的義務的,則是無效的,應以法定義務為準。判定物業服務企業安全保障義務的范圍,應結合法律規定和合同約定。物業服務企業對業主的人身財產安全不負絕對的安全保障義務,這一義務重在履行過程,只要物業服務企業謹慎、善良地履行了法定和約定義務,即使不能阻止損害結果的發生,物業服務企業也不應承擔民事賠償責任。

 

案例索引:天津市和平區人民法院〔2006〕和民二初字第979號“苗景芳訴天津福泰物業管理有限公司財產損害賠償糾紛案”,見李超、劉彤:《物業公司對業主的人身財產安全不負絕對保障義務》,載最高人民法院《人民司法?案例》2010年第6期。

 

12.接受捐贈安放在物業服務區域內的具有公益性質的健身器材致人損害,物業服務企業與業主委員會、居民委員會具有管理過錯的,應共同承擔責任,其中物業服務企業應承擔主要責任。

 

物業服務區域內的具有公益性質的健身器材致人損害的,首先應確定健身器材的所有人或管理人,并根據案件的具體情形確定責任主體,除非該責任主體能證明其沒有過錯,否則應承擔民事責任。就物業服務區域內的共有器材、設施的管理而言,物業服務企業當然負有管理的責任。對于接受捐贈安放在物業服務區域內的具有公益性質的健身器材,物業服務企業同樣負有管理的責任,其中物業服務企業是主要管理義務人,業主委員會、居民委員會是監督管理人。當該健身器材致人損害時,如果物業服務企業與業主委員會、居民委員會具有管理過錯的,應共同承擔責任,其中物業服務企業應承擔主要責任。

 

案例索引:福建省廈門市中級人民法院〔2008〕廈民終字第1596號“鄭翔宇訴廈門市湖里區呂嶺社區居民委員會、廈門市住總物業管理公司人身損害賠償糾紛案”,見游國權、李艷斐:《鄭翔宇訴廈門市湖里區呂嶺社區居民委員會、廈門市住總物業管理公司人身損害賠償糾紛案》,載最高人民法院中國應用法學研究所編:《人民法院案例選》2009年第2輯(總第68輯),人民法院出版社2009年版,第96—112頁。

 

13.因第三人的行為造成業主人身、財產損害,物業服務企業未盡到合理限度內的謹慎注意義務的,應當承擔相應的補充賠償責任。

 

因第三人的行為造成業主人身、財產損害,物業服務企業怠于履行職責,未盡到合理限度內的謹慎注意義務的,物業服務企業應當承擔相應的補充賠償責任。即在侵權人不能賠償、賠償不足或者下落不明時,由物業服務企業承擔補充賠償責任,而不是由物業服務企業與侵權人承擔連帶責任。該補充賠償責任應當與物業服務企業的過錯程度相適應,具體認定的標準可以參照《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定的“能夠防止或者制止損害的范圍內”。由于“相應的補充賠償責任”實際上就是物業服務企業自身違反法定義務應當承擔的法律責任,因此其無權向第三人追償。

 

案例索引:廣東省廣州市中級人民法院〔2008〕穗中法民五終字第2796號“陳意文訴廣州花都金城物業管理有限責任公司物業服務糾紛案”,見蘇炳恒:《陳意文訴廣州花都金城物業管理有限責任公司物業服務案》,載國家法官學院、中國人民大學法學院編:《中國審判案例要覽(2009年民事審判案例卷)》,中國人民大學出版社、人民法院出版社2010年版,第386—392頁。

 

實務要點

 

1.建筑物各區分所有人的專有部分不在物業服務企業的管理范圍之內。

 

物業服務企業按照委托合同授權范圍,管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施。其對象原則上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分,主要表現為對建筑物及其附屬設施、設備和相關場地進行的維護、保養、修繕等行為,防止發生壞損,以保持物業的正常使用功能。因專有部分屬于各區分所有人的私有財產,其管理應由各區分所有人自行承擔。因此,專有部分不包括在物業服務企業的管理范圍之內。

 

要點索引:見最高人民法院物權法研究小組編著:《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版,第263頁。

 

2.物業服務企業對區分所有建筑物的管理包括對人的管理在內。

 

人的管理,即對區分所有人群居生活關系進行的管理,其對象不僅包括居住在區分所有建筑物內的區分所有人,而且也包括出入區分所有建筑物的人的行為。具體內容可以分為對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理等。

 

要點索引:見最高人民法院物權法研究小組編著:《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版,第264頁。

 

3.物業服務企業不履行或者不完全履行相關行業規范確定的義務,應當承擔違約責任。

 

物業服務企業應依據什么規定承擔義務問題,物業服務合同的約定,自不待言。但實踐中很多物業服務合同約定內容不詳細,而大量的案件處理,往往是通過相關行業規范性規定等,來約束物業服務管理企業的行為,因此,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款未局限于物業服務合同、法律、法規規定,而增加了“相關行業規范確定的義務”的規定。據此,物業服務企業不履行或者不完全履行相關行業規范確定的義務,應承擔違約責任。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第274頁。

 

4.物業服務企業公開作出的服務承諾對物業服務企業具有約束力,物業服務企業應依照承諾履行義務,否則應承擔違約責任。

 

物業服務企業的服務承諾,是物業服務企業從有利于業主及房屋實際使用人,提高服務管理和社區生活品質及自律行為的角度考慮,作出的單方意思表示。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款的規定,服務承諾雖然是物業服務企業單方作出的,但可以認定為物業服務合同的組成部分,物業服務企業應依照服務承諾履行服務義務,否則,應承擔違約責任。服務細則是物業服務企業依據《物業管理條例》等規定,為了更好地為業主服務及規范物業服務企業的服務管理行為而作出的規定。服務細則經業主與物業服務企業認可,并經公示,就可認定為物業服務合同的組成部分,對業主與物業服務企業具有約束力。物業服務企業服務細則的規定,應承擔違約責任。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第279—280頁。

 

5.物業服務企業的服務承諾只有具備法定條件,才能認定為物業服務合同的組成部分。

 

物業服務企業的服務承諾,作為物業服務合同的組成部分,應具備下列條件:(1)承諾內容是物業服務企業的真實意思表示;(2)所承諾的內容必須清楚明確;(3)承諾的內容是公開作出的或在小區內進行了公示;(4)承諾經全體業主或業主委員會的同意;(5)該承諾內容不違背法律、法規等相關規定。服務承諾符合上述條件的,即可認定為物業服務合同的組成部分,該服務承諾應認定為有效。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第279頁。

 

6.業主人身或財產遭受第三人侵害,物業服務企業或其他管理人履行保安職責有過錯且與損害后果之間存在因果關系的,應當承擔與其過錯程度相適應的賠償責任。

 

由于物業服務企業或其他管理人收取的物業服務費中包含有保安費的項目,因而其負有保證小區安全的義務。此種保安服務,應理解為廣義上的社會安全,即要求物業服務企業或其他管理人具有普通人的注意義務去保障物業使用的方便安全和小區公共秩序的井然有序。若其他管理人沒有全面履行其應當負有的管理義務而造成損失,則應當承擔賠償責任。但是,物業服務企業或其他管理人不是人身保險公司,可以擔保業主的一切人身和財產損害賠償責任。在業主人身或財產遭受第三人侵害的情況下,如果物業服務企業或其他管理人完全履行了保安職責,即使有業主損害發生,也無需承擔責任;物業服務企業或其他管理人只有在疏于履行保安職責或履行保安職責存在過錯,且該違約行為與損害后果之間具有因果關系的情況下,才承擔賠償責任。物業服務企業或其他管理人承擔賠償責任的大小應當根據過錯程度確定。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第362頁。

 

7.業主財物丟失或毀損,物業服務合同有約定的從約定,沒有約定的,物業服務企業或其他管理人只在有過錯的情形下承擔相應的賠償責任。

 

小區內業主財物丟失或毀損的,分為兩種情形,一種是物業服務合同約定有財物保管服務。此種情形下,在發生財物丟失或毀損時,業主可以直接依據保管合同要求物業服務企業或其他管理人承擔相應的賠償責任。另一種是物業服務合同沒有約定財物保管服務。在這種情況下,物業服務企業或其他管理人只有在其未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備,對財物丟失或毀損有過錯的情形下,才承擔相應的賠償責任。物業服務企業或其他管理人收取的費用雖然包含保安費,但并不意味著只要業主丟失財物,物業服務企業或其他管理人就要承擔責任,更不能以此為由拒交物業費。業主被盜屬于治安或刑事范圍,已超出了保安的職責范圍。如果保安沒有按照物業服務合同的約定盡到一般的維護和保障小區安全的義務,導致業主財產受到損失,物業服務企業或其他管理人應當根據其過錯程度承擔一部分責任。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第360頁。

 

8.小區內運動器材等公共設施存在不安全因素,造成業主損害的,物業服務企業或其他管理人應承擔相應的賠償責任。

 

物業服務企業或其他管理人對小區內的娛樂、運動器材等公共設施有義務進行維護修繕,以保證其處于安全使用狀態。如果因物業服務企業或其他管理人疏于管理,致使上述公共設施存在不安全因素,造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的,受害人可以要求物業服務企業或其他管理人承擔相應的賠償責任。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第361頁。

 

9.物業服務企業的工作人員致人損害,在符合一定條件下,應當認定物業服務企業構成侵權,并承擔相應的侵權責任。

 

物業服務企業對其工作人員的行為是否承擔民事責任,可以把握以下幾個條件:一是行為人與物業服務企業之間是否存在聘任和勞動合同關系;二是所造成的損失是否系物業服務企業工作人員履行職責造成的;三是物業服務企業工作人員履行職責的行為是否違反了合法性的原則;四是工作人員的行為客觀上是否造成了業主及相關人員的損害后果;五是物業服務企業工作人員的職務行為與業主及相關人員受到的損害事實是否有因果關系;六是物業服務企業工作人員在主觀上是否有過錯。對符合上述條件的,應當認定物業服務企業構成侵權,并應承擔相應的侵權責任。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第282頁。

 

10.小區內的電梯因質量問題引發事故,導致業主損害的,物業服務企業或其他管理人應當承擔賠償責任,物業服務企業或其他管理人承擔責任后,可以向電梯生產企業追償。

 

小區電梯發生事故導致業主損害,因物業服務企業或其他管理人有管理維護電梯,保證其正常運轉的義務,一旦小區電梯發生事故損害業主人身、財產權益的,物業服務企業或其他管理人應當承擔賠償責任。如果事故原因系電梯本身的質量問題,物業服務企業或其他管理人在承擔責任后,可以向電梯生產企業追償。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第361頁。

 

11.小區內因水災、火災或物業坍塌導致業主損害的,物業服務企業或其他管理人應承擔相應的賠償責任。

 

根據相關物業管理法規的規定,物業服務企業或其他管理人負有維護小區公共物業安全的義務。據此,物業服務企業或其他管理人有義務采取措施有效預防小區水災、火災或物業坍塌等重大事故發生。如果該事故發生的原因在于物業服務企業或其他管理人怠于行使管理職責,致使物業管理區域內發生水災、火災、物業坍塌等事故,造成業主人身或財產損害的,業主可以要求物業服務企業或其他管理人承擔相應的賠償責任。

 

要點索引:見最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》,人民法院出版社2009年版,第361頁。

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